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《十面埋伏》
可以預(yù)測，在土地稀缺的背景下，由于土地出讓制度的轉(zhuǎn)變，今年下半年乃至明年的地價仍將保持上漲的勢頭，清河地塊拍賣時的狂熱氣氛就是最好的例證。對于越來越多意圖“用糧票換雞蛋”的開發(fā)商而言，“當(dāng)真正到了掏錢的時候就不僅僅是開發(fā)商們對土地的需求和渴望的問題了，而是資金能力的問題了”。同時，因土地成本大漲而調(diào)整產(chǎn)品定位的開發(fā)商將會越來越多，項目的策劃和定位將具有前所未有的重要性，市場也將會供應(yīng)更多的中高檔產(chǎn)品，中低檔產(chǎn)品則由于經(jīng)濟適用房的增加而日益淡出開發(fā)商的視線。
聲音
“2005年應(yīng)該是一個土地消化年，而非供地高峰年�！薄本┦袊临Y源局副局長張維
“一群惡狼搶一塊骨頭”般的情景極有可能發(fā)生在即將入市的‘北京吉普車廠’地塊的爭奪上�！薄猄OHO中國董事長潘石屹
“由于土地政策的變化，不少早期開發(fā)的大盤由于后期拿地的‘梗阻’，下半年將出現(xiàn)開發(fā)‘?dāng)囝D’的危機。”——資深房地產(chǎn)策劃人韓濤
《羅拉快跑》
同去年下半年的樓市盛景相比，可以預(yù)測，今年下半年會比去年來得更“熱”。人們會對政策有更加明確的認識，也會對政策產(chǎn)生的影響有明確的預(yù)期，交易會重新恢復(fù)正常，房價也會呈現(xiàn)小幅上揚。
今年上半年，根據(jù)各個項目的銷售數(shù)字統(tǒng)計，北京依托于首都的地位以及古城的文化底蘊、國際化大都市的風(fēng)采，除了滿足北京市民的購房需求，還吸引了大量外籍人士和外地人士進京置業(yè)，可以說全國甚至全世界都有北京房地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶，加上拆遷和北京不斷城市化帶來的購房需求，北京的購房需求仍然很大。
另外，房價小幅上揚還有一個必要因素是成本的增加。首先是土地成本增加，拿地的難度和競爭加大了土地成本。其次，拆遷成本加大，拆遷一直是開發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對拆遷戶利益保護力度的加大，拆遷成本必然增加，同時建材價格的上漲和產(chǎn)品創(chuàng)新都使得整個產(chǎn)品的成本增加。
至于鬧得沸沸揚揚的價格泡沫論，“下半年這個泡沫是否破裂”一直是業(yè)內(nèi)人士所關(guān)注的。不過多數(shù)人的觀點認為，未來我國的房地產(chǎn)價格不會破裂猛跌，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不會大逆轉(zhuǎn)。相反，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍將在正確的宏觀調(diào)控下以較快的速度持續(xù)發(fā)展，繼續(xù)為國民經(jīng)濟的繁榮發(fā)展做出重要貢獻，全國的平均房價仍然會有所上升。
聲音
“前段時間積壓的需求+目前呈自然增長的需求=價格和銷售量的爆發(fā)”——北京金網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理楊強宏
“10月底北京樓市就要爆發(fā)，屆時，從價格、銷售量都會有幾何級數(shù)增長。”——北京金時代置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)慕林
“京城樓市9月將會走出觀望期�！薄猄OHO中國董事長潘石屹
《心急吃不了熱豆腐》
去年以來，政府通過土地、金融等一系列政策規(guī)范北京房地產(chǎn)市場，提高市場門檻，減緩固定資產(chǎn)投資方面過快增長。從效果來看，新增供應(yīng)量明顯低于前幾年，緩解了供需關(guān)系。而主要原因是由于去年的“8·31大限”的“抽刀斷水”，像一個閘門一樣去了一部分水，這個水需要在一年左右用比較快的形式釋放出來。據(jù)統(tǒng)計，通過“8·31大限”的200多個項目經(jīng)過上半年一系列的手續(xù)審批、規(guī)劃擬定等，預(yù)計在下半年將會出現(xiàn)大量上市、集中爆發(fā)的局面。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將抓緊上馬，搶占2005年這一關(guān)鍵時間段。因此，從多方面因素和現(xiàn)有各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，今年下半年“規(guī)模放量”將是北京樓市的一大特色，各個區(qū)域都將會有大量項目出現(xiàn)，形成全面爆發(fā)的局面。
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“上年度以來連續(xù)性土地政策的控制作用，尤其‘8·31’使得大量計劃去年推出的項目擱置或延期，過關(guān)項目在土地成本重壓之下將更迅速推出，2005年將出現(xiàn)高峰。這一現(xiàn)象也可看做是對系列土地政策的報復(fù)性反彈�！薄A高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司
“2005年推出的房屋供應(yīng)量將會在下半年有一個比較大的集中放量�！薄本﹤I(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
《遷徙的鳥》
2004年，北京中高檔樓盤的外來購房人——不長期在北京居住和工作的外地人和外籍人士所占比例已經(jīng)出現(xiàn)了提高的趨勢。隨著土地、金融政策的變化以及奧運的臨近，2005年下半年外地來北京買房的個人或團體的比例有可能繼續(xù)提高。而購房人群年齡走低也是下半年的趨勢，年輕一代以高知識、高收入、自主意識為特征，對中低檔項目形成巨大需求。
在購買客戶群體中：
（一）住宅、別墅、高檔公寓市場外地客戶比例將進一步提高。
（二）辦公樓市場國內(nèi)企業(yè)單位及國內(nèi)行政、企業(yè)、經(jīng)濟組織客戶比例將進一步提高，個人購房客戶將減少。
（三）投資類客戶數(shù)量減少。
�。ㄋ模├硇韵M成為共識。
�。ㄎ澹┑缆窊矶潞彤a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的變化給京城買房人帶來不小的震動，未來買房人對交通和城市規(guī)劃的注意力將加強，特別是一些投資型客戶。
值得關(guān)注的是，繼溫州客戶之后，山西客戶將成為未來北京樓市外地客戶集中購買最重要的力量。一方面，由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西與北京之間的距離不斷縮短；另一方面，自前年以來煤炭價格成倍上漲，尤其是在今年夏季出現(xiàn)的電力緊張更使煤炭成為炙手可熱的重要資源。一批從事煤炭經(jīng)營的山西人，隨著這一波煤炭行情迅速積累了大量財富，為他們滌訕了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。在財富迅速積累的同時，由于投資渠道的缺乏和山西人固有的理財觀念，使得房產(chǎn)成為他們的投資偏好。
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“‘物以類聚，人以群分’，由于居住生活習(xí)慣和社會地位的不同，未來買房人對價值的認同感越發(fā)強烈，包括對產(chǎn)品價值、社區(qū)環(huán)境、居住方式和生活觀念等方面的認同�！薄本┖闾┸幏康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司
《十一羅漢》
2005年下半年的熱點或者說區(qū)域性變化，將維持和發(fā)展今年的趨勢，呈現(xiàn)出“由東向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢。這是由于一方面，隨著房地產(chǎn)開發(fā)量的增加，城市中心以及原有熱點區(qū)域的可開發(fā)用地逐步減少；而另一方面，隨著道路交通條件的改善，城市各個區(qū)域的差別在逐步縮小，造成房地產(chǎn)開發(fā)越來越取決于區(qū)域土地供應(yīng)情況�！坝蓶|向西、由北向南、由里向外”的蔓延趨勢正是以土地供應(yīng)為先決條件，分散熱點區(qū)域的表現(xiàn)。
其中，東區(qū)以千萬平方米的供應(yīng)量繼續(xù)引領(lǐng)樓市前進，南區(qū)的開發(fā)熱度增加已成為共識，西邊樓盤由于需大于供，價格高于北京其他區(qū)域同檔次樓盤。其中，整個朝陽路以北至東壩地區(qū)、垡頭地區(qū)將成為北京房地產(chǎn)市場發(fā)展最為活躍、競爭也最為激烈的地區(qū)之一，而酒仙橋、中關(guān)村核心區(qū)、海淀后山、來廣營和南中軸路也將是下半年的熱點區(qū)域；這些區(qū)域鮮明的產(chǎn)業(yè)特點、大投入的基礎(chǔ)設(shè)施改造以及新鮮的房地產(chǎn)概念，并且有大量土地潛在供應(yīng)，將會引起各方面的密切關(guān)注。
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“住宅的熱銷區(qū)域?qū)⒅饕性谒沫h(huán)路附近以及未來城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外將是下半年主要住宅項目的供應(yīng)地區(qū)�！薄腊钗豪硎祟檰柟�
“朝陽區(qū)和海淀區(qū)仍然是2005年下半年的項目供應(yīng)集中區(qū)�！薄本┏蓸I(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
“整個東區(qū)將會迎來更大的開發(fā)場景�！薄本┤A遠房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
《功夫》
從長遠來看，北京作為國際化大都市，云集了眾多腰纏萬貫的商賈，市場需求始終是很大的。從現(xiàn)在的市場來看，真正高檔次代表先進居住理念和居住環(huán)境的高檔公寓，在北京不是太多而是太少。所以，可以大膽預(yù)測，2005年下半年高檔公寓在北京依然有廣闊的市場前景。而高檔項目的分布將由原來在CBD、朝陽公園周邊聚集的狀態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛭鞑�、北部等區(qū)域多元發(fā)展的態(tài)勢。在價格方面，整體價格波動不大，局部區(qū)域個別項目會出現(xiàn)價格微升，傳統(tǒng)熱點區(qū)域依然火爆。在購買客戶群體中，未來隨著奧運的臨近外地購買型的客戶比例還會大幅上升。其中，投資型客戶比例會有所增加，熱點投資區(qū)域?qū)杏趤唺W板塊；自住型客戶仍會繼續(xù)看好朝陽公園地區(qū)�？罩寐嗜允菢I(yè)界關(guān)注的要點，2005年隨著奧運的臨近以及加入世貿(mào)的深入，高檔項目的空置率有望出現(xiàn)下降趨勢。
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“從今年下半年至2006年，四環(huán)之內(nèi)的項目包括高檔公寓可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，從而使其價格上漲�！薄本┖闾┸幏康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司
“從高檔項目的未來走勢來看，國際化程度會越來越高，戶型設(shè)計更趨完善（主要指室內(nèi)灰色空間增多）、地段優(yōu)勢更明顯�！薄t鶴溝通機構(gòu)總經(jīng)理李雪凇
“對于外來購房者（外埠與國外客源）而言，他們注重產(chǎn)品的發(fā)展空間是否夠大，是否在理念上與國際接軌，因此也更重品質(zhì)重細節(jié)，喜好面積偏大、具備豪宅特色的公寓；因此，下半年面積在300~1000平方米的高檔項目將逐漸走俏�！薄_觀行
《一半是海水一半是火焰》
由于近幾年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，而社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，今后數(shù)年最有前景的商業(yè)項目應(yīng)該是小規(guī)模的底商和街鋪，預(yù)計2005年下半年就會出現(xiàn)為住宅小區(qū)“補課”商業(yè)配套的熱潮，底商和街鋪屆時將是主要的商業(yè)地產(chǎn)投資熱點。
預(yù)計到2005年底，在需求方面，外資零售商的市場需求保持較為旺盛，尤其在大型超市和便利店方面。另外，具有真正意義上的國際品牌也在加緊進入北京市場的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場需求增加。同時，國內(nèi)零售商也將加快擴張的步伐，以抵御來自多方面的市場競爭。預(yù)計2005年市場對北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)，但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪租金仍有上漲空間。
聲音
“今年商鋪總的發(fā)展趨勢是分化。分化的意思是說，過去的商業(yè)物業(yè)是從無到有，做什么都吃香，現(xiàn)在做得多了，好壞就分出來了。目前市場比較缺、政府也比較鼓勵的是社區(qū)性的商業(yè)中心，今后底商和街鋪會成為前景最好的商業(yè)物業(yè)�！薄本┲性康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰
“從未來長遠來看，商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場上回報率最高的品類，因此會繼續(xù)成為投資型買家追捧的對象。不過，鑒于商業(yè)物業(yè)高投入、高風(fēng)險的特點，買家的投資行為將更加趨于理性。2005年下半年，寫字樓和高檔公寓云集的CBD、朝陽公園一帶將成為商業(yè)開發(fā)的新熱點�！薄偃诵型顿Y顧問有限公司
《殺出個黎明》
根據(jù)2004年、2005年初北京二手房市場的成交量比上一年增長近一倍的狀況可以預(yù)見，隨著市場的繼續(xù)發(fā)展，2005年下半年市場各方將會在很多方面有大的發(fā)展。諸如產(chǎn)權(quán)過戶的統(tǒng)一，重拳整治房產(chǎn)中介行業(yè)，廣大房產(chǎn)消費者“尋求中介”的消費意識轉(zhuǎn)變，升級置業(yè)意識的增強，央產(chǎn)房的繼續(xù)放量以及二手商品房源占成交量比例的逐漸提高，二手房成交量肯定會繼續(xù)攀升。
姑且不受日益放松的二手房交易政策的左右，僅經(jīng)濟適用房供應(yīng)量的減少、北京城市日益凸顯的交通擁堵問題以及很多早期購買了郊區(qū)“物美價廉”住宅的購房人的奔波之苦等諸多原因，就有可能使2005年下半年的二手房市場繼續(xù)走旺。
聲音
“透明交易是2005年二手房市場的一大亮點�！薄本⿻r代興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)張翰坤
“隨著二手房市場的規(guī)范發(fā)展，經(jīng)紀(jì)公司的誠信經(jīng)營面臨更大的考驗。”——某位業(yè)界專家
《千杯不醉》
作為主流人群的終極居住理想，有天有地的低密度產(chǎn)品依然有著巨大的市場空間，相對來說，其供應(yīng)仍屬稀缺。因此，政策對低密度產(chǎn)品的影響并不是很大，有升級居住需求的消費者依然會購買低密度產(chǎn)品�？梢灶A(yù)計今年下半年，低密度產(chǎn)品將有較大放量，而產(chǎn)品呈兩極化特征，超大別墅與經(jīng)濟別墅都將贏得市場掌聲。其中，受需求影響，高檔別墅的品質(zhì)和個性化程度將有較大提高；經(jīng)濟別墅將最受市場歡迎，尤其是100萬~200萬元的經(jīng)濟型別墅，與此同時經(jīng)濟型別墅市場的競爭也將會更加激烈。
從區(qū)域上來說，通州和亞北（京湯沿線）是最值得關(guān)注的區(qū)域；從產(chǎn)品上來說，Townhouse是總價控制、居住舒適度和土地利用率的完美統(tǒng)一，將重新成為主流；但產(chǎn)品將迎來升級高潮，產(chǎn)品將更有別墅感；庭院精裝修和社區(qū)環(huán)境的精益求精亦是趨勢。
同時，低密度產(chǎn)品的功能將多樣化發(fā)展，從單純的滿足居住功能到成為休閑、娛樂、社交的重要場所，養(yǎng)老、觀光休閑等主題社區(qū)將更受追捧，體現(xiàn)其作為第二居所或投資品的價值。還要滿足未來商務(wù)交流等的需要，可能更趨向于做一些私人或企業(yè)會所。
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“從別墅類型上看，獨棟、小獨棟等產(chǎn)品更受大家歡迎；這些產(chǎn)品也是下半年別墅價格提高的重要因素�！薄本┲性康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰
“未來獨棟的瘦身，小獨棟的盛行將別墅推進了一個‘大眾’消費的時代。”——北京協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司
“繼歐美風(fēng)格的別墅和Townhouse之后，傳統(tǒng)的四合院不斷受到高收入群體的青睞，預(yù)計將有更多形式的四合院別墅面世�！薄偃诵型顿Y顧問有限公司
“2005年下半年及以后，別墅的形式和內(nèi)容都將發(fā)生巨大的變化，即強調(diào)別墅開發(fā)的‘景觀和文化’的共享性、‘建筑和院落’的私有化。”——藍石顧問
《殺死比爾》
從2004年的招拍掛政策到2005年的“七部八條”，一系列文件的出臺是個明顯的信號，政府有意加大房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌力度。眾多中小型開發(fā)商人心忐忑，已經(jīng)有許多淘金者知難而退，淡出了房地產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)特有的高利潤仍然是眾多資金博弈垂涎的對象。因此，2005年下半年仍然會是行業(yè)洗牌延續(xù)的一年，但有可能改變你死我活的洗牌操作方式。
對于2005年的樓市，下半年最值得關(guān)注最具啟示意義的一點將是年內(nèi)一批具有資金實力、管理規(guī)范的外埠、外資、外行企業(yè)加入到北京的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)行業(yè)的資源正在向一批“大地主”和具有資本實力的“新貴”手中聚集。更重要的是，在設(shè)計、施工、營銷策劃等房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)已經(jīng)完全市場化的情況下，房地產(chǎn)商需要做的是融資及對市場的良好把握，通過有效的管理對各專業(yè)化資源加以整合，從而開發(fā)出符合市場需求的產(chǎn)品，地利優(yōu)勢和專業(yè)經(jīng)驗的因素退居次要地位，2005年下半年將是企業(yè)結(jié)構(gòu)充分整合的時機，以前的外行人很有可能搖身一變成為不打折扣的地產(chǎn)巨頭。
此外，資金實力雄厚的房企也可以選擇與擁有開發(fā)土地但缺乏資金的房企合作開發(fā)，而不必走“收購兼并”之路。事實上，不同房企之間合作開發(fā)在房地產(chǎn)行業(yè)早已屢見不鮮，也是房地產(chǎn)業(yè)未來可以選擇的最佳方式。
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“原來的住宅只能稱為‘中國移動’，它很難真正滿足人對家園的需求。而今年下半年，隨著市場的規(guī)范和成熟，房地產(chǎn)從原來的‘金融工具’開始向‘房子’本身演變，越來越多的開發(fā)商開始真正做‘產(chǎn)品’，住宅成為‘不動產(chǎn)’的時代也將來到�！薄本⿺垊購V告有限公司總經(jīng)理楊海華
