本報(bào)訊（記者陳龍）近日，本報(bào)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的商品房銷售數(shù)據(jù)，對(duì)北京市過去兩年內(nèi)在售普通住宅和公寓個(gè)盤漲價(jià)情況進(jìn)行了調(diào)查。此次調(diào)查雖不能全面反映北京樓盤的漲價(jià)情況，但對(duì)個(gè)盤漲價(jià)走勢(shì)的分析也部分反映出北京樓市近兩年來房?jī)r(jià)上漲的程度。調(diào)查顯示，CBD區(qū)及朝陽公園至望京板塊高檔公寓房?jī)r(jià)漲幅最快，不少樓盤單價(jià)漲幅在2500元以上。
樓盤調(diào)查范圍
前年下半年至今年年中，一次性獲預(yù)售許可證除外
由于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)是從今年3月15日起才開通全市商品房預(yù)售信息公示系統(tǒng)，且該系統(tǒng)內(nèi)目前登記的樓盤成交數(shù)據(jù)最早統(tǒng)計(jì)僅到2003年下半年，因此本次調(diào)查結(jié)果只能反映2003年下半年至今年年中這個(gè)時(shí)間段內(nèi)的個(gè)盤漲價(jià)情況。
此外，由于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的成交均價(jià)是以市建委單次批準(zhǔn)預(yù)售許可證的樓盤可售范圍為單位的，因此一些一次性批準(zhǔn)預(yù)售許可證的樓盤不在此次調(diào)查的范圍之內(nèi)。
如公園大道項(xiàng)目各部分的預(yù)售許可證前后分三次批準(zhǔn)，最后一批批準(zhǔn)部分的成交均價(jià)比最初一批批準(zhǔn)部分的成交均價(jià)高出3919元/平方米，而同為業(yè)內(nèi)公認(rèn)漲價(jià)較快的棕櫚泉國(guó)際公寓，卻由于整個(gè)樓盤一次性完成預(yù)售許可證審批而無法體現(xiàn)其銷售期內(nèi)的漲價(jià)幅度。
另外，一些體量較小、銷售期較短的樓盤不在調(diào)查范圍之內(nèi)。
漲幅調(diào)查結(jié)果
第二梯隊(duì)單價(jià)漲幅在2500元－4000元
調(diào)查顯示，在過去兩年內(nèi)，以新城國(guó)際公寓、公園大道、建外SOHO、國(guó)興觀湖國(guó)際公寓等為代表的東部高檔公寓和以榮豐2008為代表的少數(shù)西部樓盤漲價(jià)幅度均超過3000元/平方米，屬于北京房?jī)r(jià)漲勢(shì)最猛的樓盤。
此外，以華貿(mào)中心、北京富力城、陽光上東、太陽星城、麗都水岸等為代表的東部住宅樓盤漲價(jià)幅度均超過2500元/平方米，成為房?jī)r(jià)漲幅第二梯隊(duì)。而以萬成華府、紫金長(zhǎng)安等為代表的西部?jī)?yōu)質(zhì)樓盤和以遠(yuǎn)洋新干線、東方瑞景、星河城等為代表的東部樓盤漲價(jià)幅度在2000元/平方米左右，屬于房?jī)r(jià)漲幅第三梯隊(duì)。
此外，以金地國(guó)際花園、后現(xiàn)代城等為代表的近百個(gè)樓盤，在過去兩年時(shí)間里，漲價(jià)幅度均在1000元/平方米至2000元/平方米之間，亦屬于北京漲價(jià)較快的樓盤。
漲價(jià)·特征透視
「區(qū)域分析」 CBD公寓單價(jià)漲幅多超3000元
該區(qū)域高檔公寓在漲幅前十名樓盤中占四成，新城國(guó)際單價(jià)上漲了9322元
從此次調(diào)查結(jié)果可發(fā)現(xiàn)，在過去的兩年里北京市漲價(jià)幅度最大的樓盤主要集中在城市中心區(qū)的高檔公寓項(xiàng)目。
以國(guó)貿(mào)為核心的CBD區(qū)域經(jīng)過幾年的發(fā)展目前已成為北京最繁華的城市中心區(qū)。本次調(diào)查顯示，受地段價(jià)值驟升的影響，位于CBD的高檔公寓在2003年至2005年間漲價(jià)幅度最大。在此次遴選出的“2003－2005年北京房?jī)r(jià)漲幅位居前列的十個(gè)樓盤”中，位于CBD及其周邊區(qū)域的樓盤數(shù)量最多，占四成。包括新城國(guó)際公寓、建外SOHO、華貿(mào)中心和北京富力城。
除CBD板塊的一些高檔公寓在過去兩年內(nèi)領(lǐng)漲整個(gè)北京樓市之外，朝陽公園－望京板亦緊跟其后，出現(xiàn)了不少漲價(jià)幅度令人瞠目的樓盤。在此次選出的十個(gè)漲幅位居前列的樓盤中，朝陽公園－望京板塊的樓盤占了五個(gè)。以燕莎使館區(qū)為核心的朝陽公園－望京區(qū)域在過去幾年里已形成一個(gè)高檔城市中心居住區(qū)，這里的高檔公寓價(jià)格漲幅較高也較快。公園大道、國(guó)興·觀湖國(guó)際公寓、麗都水岸、太陽星城等便是這一類項(xiàng)目的代表。
「銷售對(duì)接」 樓盤漲幅與銷售排名成正比
漲價(jià)幅度前十名樓盤中有7個(gè)位居今年銷售額排行榜前20位
結(jié)合北京市樓盤銷售額排名榜來看，價(jià)格高漲幅的樓盤銷售額排名也比較靠前。去年一年是建外SOHO和北京富力城成交價(jià)格上漲幅度較大的一年，而這兩個(gè)樓盤在當(dāng)年北京市個(gè)盤銷售額排行榜上分別榮登第二和第三位。
截至今年10月21日的數(shù)據(jù)顯示，此次調(diào)查位居漲價(jià)幅度前十名的樓盤中共7個(gè)樓盤位居今年銷售額排行榜的前列。其中，北京富力城位居本市銷售額排行榜第3名，建外SOHO位居第6名，新城國(guó)際公寓位居第9名，太陽星城、公園大道、國(guó)興·觀湖國(guó)際公寓、陽光上東分別位居第10、第11、第12和第20位。
漲價(jià)·決定因素
高端需求強(qiáng)勁促東區(qū)房?jī)r(jià)扶搖直上
由于CBD寫字樓匱乏，公寓承擔(dān)了其部分職能，身價(jià)因此倍增
“土地價(jià)值的增長(zhǎng)是CBD、燕莎、朝陽公園等東部公寓價(jià)格上漲的主要原因。”北京中原市場(chǎng)研究部基礎(chǔ)研究負(fù)責(zé)人徐超認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)值的如此增長(zhǎng)，主要是這幾個(gè)區(qū)域的地段稀缺性造成的。
CBD區(qū)：純居住樓盤價(jià)格更高
“CBD區(qū)域住宅大幅升值有一定特殊原因。”在徐超看來，CBD雖以公寓類產(chǎn)品起家，但該區(qū)域?qū)懽謽堑男枨笠恢币詠砀鼜?qiáng)于住宅。“所以CBD很多人把公寓當(dāng)作辦公樓來使用，愿意支付介于寫字樓和住宅之間的購(gòu)買價(jià)格或租用價(jià)格，這是導(dǎo)致該區(qū)域公寓價(jià)格上漲的主要原因之一。”徐超表示。北京萬通董事、副總經(jīng)理張斌則認(rèn)為，“不管在北京還是紐約，CBD內(nèi)純居住樓盤都比商住兩用混合型樓盤價(jià)格要高。”此外，張斌亦表示，對(duì)CBD高端物業(yè)的強(qiáng)勁需求也是CBD公寓價(jià)格上漲較快的主要原因。目前購(gòu)買或租用新城國(guó)際公寓70%以上都是國(guó)外客戶。“高端客戶對(duì)CBD高端物業(yè)需求很大，所以只要開發(fā)商想辦法提高項(xiàng)目品質(zhì)，價(jià)格自然會(huì)扶搖直上。”張斌稱。
朝陽公園：地段稀缺催升房?jī)r(jià)
徐超認(rèn)為，近年來朝陽公園周邊有一些高品質(zhì)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲很快。從需求來看，近年來聚集到這個(gè)區(qū)域的購(gòu)房者和居住者對(duì)單價(jià)萬元以上的高檔公寓需求較大，這些人主要為國(guó)外人士、私企老板及公司高層管理者，他們對(duì)價(jià)格不是特別敏感，對(duì)開發(fā)商在提升樓盤品質(zhì)基礎(chǔ)上的提價(jià)相對(duì)比較容易接受。
來源：新京報(bào)
