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        高端需求強(qiáng)勁 京公寓兩年單價(jià)最高漲幅近萬元
        發(fā)布日期:2005-10-30 9:22:00  作者:本站記者  新聞來源:   新聞點(diǎn)擊:


        本報(bào)訊(記者陳龍)近日,本報(bào)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的商品房銷售數(shù)據(jù),對(duì)北京市過去兩年內(nèi)在售普通住宅和公寓個(gè)盤漲價(jià)情況進(jìn)行了調(diào)查。此次調(diào)查雖不能全面反映北京樓盤的漲價(jià)情況,但對(duì)個(gè)盤漲價(jià)走勢(shì)的分析也部分反映出北京樓市近兩年來房?jī)r(jià)上漲的程度。調(diào)查顯示,CBD區(qū)及朝陽公園至望京板塊高檔公寓房?jī)r(jià)漲幅最快,不少樓盤單價(jià)漲幅在2500元以上。

          樓盤調(diào)查范圍

          前年下半年至今年年中,一次性獲預(yù)售許可證除外

          由于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)是從今年3月15日起才開通全市商品房預(yù)售信息公示系統(tǒng),且該系統(tǒng)內(nèi)目前登記的樓盤成交數(shù)據(jù)最早統(tǒng)計(jì)僅到2003年下半年,因此本次調(diào)查結(jié)果只能反映2003年下半年至今年年中這個(gè)時(shí)間段內(nèi)的個(gè)盤漲價(jià)情況。

          此外,由于北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的成交均價(jià)是以市建委單次批準(zhǔn)預(yù)售許可證的樓盤可售范圍為單位的,因此一些一次性批準(zhǔn)預(yù)售許可證的樓盤不在此次調(diào)查的范圍之內(nèi)。

          如公園大道項(xiàng)目各部分的預(yù)售許可證前后分三次批準(zhǔn),最后一批批準(zhǔn)部分的成交均價(jià)比最初一批批準(zhǔn)部分的成交均價(jià)高出3919元/平方米,而同為業(yè)內(nèi)公認(rèn)漲價(jià)較快的棕櫚泉國(guó)際公寓,卻由于整個(gè)樓盤一次性完成預(yù)售許可證審批而無法體現(xiàn)其銷售期內(nèi)的漲價(jià)幅度。

          另外,一些體量較小、銷售期較短的樓盤不在調(diào)查范圍之內(nèi)。

          漲幅調(diào)查結(jié)果

          第二梯隊(duì)單價(jià)漲幅在2500元-4000元

          調(diào)查顯示,在過去兩年內(nèi),以新城國(guó)際公寓、公園大道、建外SOHO、國(guó)興觀湖國(guó)際公寓等為代表的東部高檔公寓和以榮豐2008為代表的少數(shù)西部樓盤漲價(jià)幅度均超過3000元/平方米,屬于北京房?jī)r(jià)漲勢(shì)最猛的樓盤。

          此外,以華貿(mào)中心、北京富力城、陽光上東、太陽星城、麗都水岸等為代表的東部住宅樓盤漲價(jià)幅度均超過2500元/平方米,成為房?jī)r(jià)漲幅第二梯隊(duì)。而以萬成華府、紫金長(zhǎng)安等為代表的西部?jī)?yōu)質(zhì)樓盤和以遠(yuǎn)洋新干線、東方瑞景、星河城等為代表的東部樓盤漲價(jià)幅度在2000元/平方米左右,屬于房?jī)r(jià)漲幅第三梯隊(duì)。

          此外,以金地國(guó)際花園、后現(xiàn)代城等為代表的近百個(gè)樓盤,在過去兩年時(shí)間里,漲價(jià)幅度均在1000元/平方米至2000元/平方米之間,亦屬于北京漲價(jià)較快的樓盤。

          漲價(jià)·特征透視

          「區(qū)域分析」 CBD公寓單價(jià)漲幅多超3000元

          該區(qū)域高檔公寓在漲幅前十名樓盤中占四成,新城國(guó)際單價(jià)上漲了9322元

          從此次調(diào)查結(jié)果可發(fā)現(xiàn),在過去的兩年里北京市漲價(jià)幅度最大的樓盤主要集中在城市中心區(qū)的高檔公寓項(xiàng)目。

          以國(guó)貿(mào)為核心的CBD區(qū)域經(jīng)過幾年的發(fā)展目前已成為北京最繁華的城市中心區(qū)。本次調(diào)查顯示,受地段價(jià)值驟升的影響,位于CBD的高檔公寓在2003年至2005年間漲價(jià)幅度最大。在此次遴選出的“2003-2005年北京房?jī)r(jià)漲幅位居前列的十個(gè)樓盤”中,位于CBD及其周邊區(qū)域的樓盤數(shù)量最多,占四成。包括新城國(guó)際公寓、建外SOHO、華貿(mào)中心和北京富力城。

          除CBD板塊的一些高檔公寓在過去兩年內(nèi)領(lǐng)漲整個(gè)北京樓市之外,朝陽公園-望京板亦緊跟其后,出現(xiàn)了不少漲價(jià)幅度令人瞠目的樓盤。在此次選出的十個(gè)漲幅位居前列的樓盤中,朝陽公園-望京板塊的樓盤占了五個(gè)。以燕莎使館區(qū)為核心的朝陽公園-望京區(qū)域在過去幾年里已形成一個(gè)高檔城市中心居住區(qū),這里的高檔公寓價(jià)格漲幅較高也較快。公園大道、國(guó)興·觀湖國(guó)際公寓、麗都水岸、太陽星城等便是這一類項(xiàng)目的代表。

          「銷售對(duì)接」 樓盤漲幅與銷售排名成正比

          漲價(jià)幅度前十名樓盤中有7個(gè)位居今年銷售額排行榜前20位

          結(jié)合北京市樓盤銷售額排名榜來看,價(jià)格高漲幅的樓盤銷售額排名也比較靠前。去年一年是建外SOHO和北京富力城成交價(jià)格上漲幅度較大的一年,而這兩個(gè)樓盤在當(dāng)年北京市個(gè)盤銷售額排行榜上分別榮登第二和第三位。

          截至今年10月21日的數(shù)據(jù)顯示,此次調(diào)查位居漲價(jià)幅度前十名的樓盤中共7個(gè)樓盤位居今年銷售額排行榜的前列。其中,北京富力城位居本市銷售額排行榜第3名,建外SOHO位居第6名,新城國(guó)際公寓位居第9名,太陽星城、公園大道、國(guó)興·觀湖國(guó)際公寓、陽光上東分別位居第10、第11、第12和第20位。

          漲價(jià)·決定因素

          高端需求強(qiáng)勁促東區(qū)房?jī)r(jià)扶搖直上

          由于CBD寫字樓匱乏,公寓承擔(dān)了其部分職能,身價(jià)因此倍增

          “土地價(jià)值的增長(zhǎng)是CBD、燕莎、朝陽公園等東部公寓價(jià)格上漲的主要原因。”北京中原市場(chǎng)研究部基礎(chǔ)研究負(fù)責(zé)人徐超認(rèn)為,之所以會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)值的如此增長(zhǎng),主要是這幾個(gè)區(qū)域的地段稀缺性造成的。

          CBD區(qū):純居住樓盤價(jià)格更高

          “CBD區(qū)域住宅大幅升值有一定特殊原因。”在徐超看來,CBD雖以公寓類產(chǎn)品起家,但該區(qū)域?qū)懽謽堑男枨笠恢币詠砀鼜?qiáng)于住宅。“所以CBD很多人把公寓當(dāng)作辦公樓來使用,愿意支付介于寫字樓和住宅之間的購(gòu)買價(jià)格或租用價(jià)格,這是導(dǎo)致該區(qū)域公寓價(jià)格上漲的主要原因之一。”徐超表示。北京萬通董事、副總經(jīng)理張斌則認(rèn)為,“不管在北京還是紐約,CBD內(nèi)純居住樓盤都比商住兩用混合型樓盤價(jià)格要高。”此外,張斌亦表示,對(duì)CBD高端物業(yè)的強(qiáng)勁需求也是CBD公寓價(jià)格上漲較快的主要原因。目前購(gòu)買或租用新城國(guó)際公寓70%以上都是國(guó)外客戶。“高端客戶對(duì)CBD高端物業(yè)需求很大,所以只要開發(fā)商想辦法提高項(xiàng)目品質(zhì),價(jià)格自然會(huì)扶搖直上。”張斌稱。

          朝陽公園:地段稀缺催升房?jī)r(jià)

          徐超認(rèn)為,近年來朝陽公園周邊有一些高品質(zhì)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲很快。從需求來看,近年來聚集到這個(gè)區(qū)域的購(gòu)房者和居住者對(duì)單價(jià)萬元以上的高檔公寓需求較大,這些人主要為國(guó)外人士、私企老板及公司高層管理者,他們對(duì)價(jià)格不是特別敏感,對(duì)開發(fā)商在提升樓盤品質(zhì)基礎(chǔ)上的提價(jià)相對(duì)比較容易接受。


        來源:新京報(bào)

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