在上海市房地產市場面臨調整之時,深圳這個南方城市的房價近來卻突然上漲,這一現象引起了筆者的極大興趣。日前乘赴深圳開會之際,筆者實地考察了這個城市的房地產市場。給我感受最深的是,房價上漲的背后透視出當前大量投機資金正云集深圳等南方城市,目前全國范圍內的房價"此起彼伏",從一個側面反映了國家房產調控似乎難以阻止"熱錢"轉戰各地樓市。這就是目前房產調控所面臨的一個嚴峻問題。

從深圳市房地產研究中心發布的《2005年1-3季度深圳房地產市場發展報告》顯示,今年1-9月,深圳房地產市場一反往年小幅上漲的常態,加速上漲了12.18%。另外,根據深圳中原《深圳二手樓市場2005年1-3季度總結及4季度展望》報告顯示,2005年1-3季度,除了羅湖和福田區二手樓價格變化不大外,寶安區二手樓價格同比上漲了55.66%,南山區二手樓價格同比上漲了39%,由此推動了深圳市房價的突然上漲。目前,深圳市平均房價為6639.64元/平方米,如果按2004年居民家庭人均可支配收入27406元計,購買一套70平方米住房,不吃不喝也要17年。由此可見,深圳家庭居民的住房支付能力正在逐漸下降。

值得注意的是,2000--2004年深圳房價年平均增長率只有2.53%,今年1-9月份房價已上升了12.18%,一些本地房產中介商預測,2005年深圳房價可能上漲20%。在政府對房地產市場采取調控措施的背景下,深圳房價的突然上漲更加值得令人深思。有關市場分析人士認為,深圳房價上漲過快有兩大基本原因。一是在包括上海市等長三角地區房價調整之后,大量投機性資金逐漸南下深圳,由此推升了深圳房價的快速上漲；二是開發商將樓盤分期銷售和變相抬價的做法,是造成今年深圳房價上漲的一個重要原因。確實,這兩大因素使各類炒作成為深圳房價持續上漲的重要原因。房價的持續上漲導致深圳樓市日趨狂熱,據悉目前深圳近九成的新樓均通過認籌方式銷售,出現了徹夜排隊認籌甚至解籌當日即告售罄等熱銷現象,很多人買房子時只關心能不能買到房子,而根本就不問價格,這又讓我們回想起當初上海的瘋狂購房情形。

確實,深圳樓市已步入了一種狂熱的階段,也引起了市場的巨大關注。在筆者逗留深圳期間,恰逢深圳市國土資源和房產管理局出臺"四項禁令",即禁止私下認購、禁止囤積房源、禁止分期銷售和禁止炒賣樓花,以此來重拳出擊整治深圳樓市。按照深圳市有關部門的說法,深圳市近期還將陸續出臺配套調控政策并形成一套"組合拳"。如此看來,一場遲到的房產調控將降臨深圳樓市。

火爆的深圳樓市是否會成為"第二個上海",這是眼下市場議論得最多的一個話題。在這一問題的背后,人們不禁要問,為什么我們總是難以抑制住各地的樓市投機?我們注意到一點,中央政府在此輪房產調控中還是沿襲了行政性調控措施的傳統方式,當然事實也證實這種調控方式在一定程度上是有效的,尤其是當一些地方政府發現本地房價上漲過快時,它們往往會采取一些臨時性調控措施。但當一些地方房價上漲不快或不明顯時,地方政府則采取"無為而治"的方式來應付中央政府房產調控的指令。當然,這也突出地反映了中央政府與地方政府之間的利益博弈,這也是導致各地房價漲跌為何總是會"此起彼伏"的主要原因之一。

在我們看來,要想真正阻止投機性資金或熱錢沖擊各地樓市,僅靠慣常的行政性調控手段或措施是不夠的,因為地方政府總是會想方設法地找到"上有政策,下有對策"的應付辦法,由此會導致中央政府調控房市的努力"事倍功半"。因而,在房產調控中還需要我們在制度創新上要有所作為,例如適時取消"期房制度"、征收除自住房以外住房的資本利得稅和嚴格規范土地供應制度等,充分利用法律、經濟手段來治理中國樓市和防范樓市風險,這是治理樓市的必由之路。

事實上,深圳樓市過熱并不是一個孤立的案例,上海市及其他長三角地區也曾經經歷過樓市過熱的情形,也許明天其他城市也會出現樓市過熱。這一案例給予我們最大的啟示是,我們不能僅僅采取"頭痛醫頭,腳痛醫腳"的治理方法,而是要從長期的國家利益著眼,通過建立一套新的制度性保障措施,從根本上抑制樓市過熱或房價上漲過猛,否則我們只會重復以前的故事,房價調控效果將難以真正體現。

來源：中國證券網