來源；新聞晨報 　　

目前2/3以上客戶提前還款額不超過10萬元

　　進入12月份，上海各大銀行的房貸提前還款量開始呈迅速放大趨勢，提前還貸的預約電話令部分銀行的基層工作人員應接不暇。銀行方面反映，受明年房貸利率上調和投資渠道匱乏等因素影響，本月起，提前還貸量將猛增。

　　提前還款額持續高漲

　　“從上個月起，預約提前還款的人就開始排隊了。”據滬上建行、工行的支行網點透露，每到年底，提前還貸額都會比平常放量幾倍，而今年許多客戶早早就跟銀行預約，以免趕不上銀行排期而被拒絕申請。

　　上海銀行某分行個貸中心介紹，11月份該行受理的提前還貸量已經比10月份增長了25%，而進入12月后，客戶預約還貸量還在增長。建行、農行、浦發等銀行基層網點也反映，本周以來，每日預約還貸客戶的數量都有所上升，而新增還款等相關指標的漲幅達3成。

　　一位國有銀行房貸部負責人告訴記者，從目前的數據看，提前還貸筆數、金額雖有所增長，但仍非高峰，而提前還貸的高峰預計將在年底出現并持續至春節前后。房貸利息調整要到明年1月1日才實施，此間仍有一段緩沖期。

　　該人士分析說，每到年底，各單位都會集中發放房貼、年終獎或雙薪，這樣的大筆收入增加了他們的還款能力，而目前好的投資渠道較少，選擇提前還貸則可以節省貸款利息支出。事實上，自去年10月份加息以來，提前還貸潮已經多次出現，去年底，滬上多家銀行的房貸提前還款量均創下歷史新高。

　　今年還貸特點：量多金額少

　　值得關注的是，以往，年底的集中提前還貸多與房產交易活躍有關，而今年的情況則大不同。銀行反映，今年提前還貸的特點是量多而金額少，一次性全部還款的并不多。這是因為申請還款的多為自住客，這部分群體的還款與交易無關，而是在其能力所及的情況下，盡量提前還款來減輕利息負擔。

　　據透露，目前，2/3以上的客戶提前還款額不超過10萬元，有的甚至僅提前還款1萬至2萬元。

　　市民關注提前還貸政策
　
　　目前，市民普遍關注各銀行的提前還貸政策是緊是松。記者昨天獲悉，滬上各銀行對于提前還貸的政策大致相同：房貸放款一年以上，提前還貸一般無需繳納違約金。但貸款期在一年之內(或半年)的，則要繳納不同程度的違約金，一般約等于提前還款額的一個月利息或還貸金額5%左右。同時，銀行對還貸次數和最少金額等也有限定，一般每次最低提前還貸額要大于每月還款額的6倍，每年提前還貸次數不得超過3次。

　　專家特別強調，如果還有1-2個月借款合同生效才滿一年的客戶，為規避違約金不必急于馬上還貸。

　　此外，提前還清貸款后，客戶別忘到保險公司退保、到稅務部門辦理退稅手續，拿回屬于自己的錢。
新增還款陡增銀行備感壓力

　　提前還貸帶來的新增還款猛增并非好消息。銀行人士透露，提前還貸將意味著銀行儲蓄存款的“失血”，因為還貸的來源多是從儲蓄中奪來的。而接近年關，各行的攬儲指標多未實現。

　　除了對儲蓄存款分流的問題以外，滬上銀行面臨的更嚴重的問題是貸款新增量的急劇萎縮。上海銀監局近日發布的文件稱，2005年7月上海房貸市場出現了自2001年以來的第一次負增長，截至2005年10月，上海市各家商業銀行房貸累計負增長超過50億元。滬上某國有銀行的支行負責人告訴記者，“如果再不想辦法，多放一些貸款出去，今年的年關就難過了。”

　　樓市租價下跌一成　中高檔小戶型租金也呈下降趨勢

　　在上海樓市成交不景氣的情況下，時至年末，樓市租賃價格也應聲而落。昨天，滬上多家中介公司透露，近兩個月，樓市租賃價格呈下跌態勢，租金平均跌幅在10%左右。

　　一向走俏的中高檔小戶型租金出現下降趨勢。據上海二手房指數辦公室調查，本月高端租賃市場小房型租金普遍下降，平均降幅在9％左右。南京東路、襄陽南路、陸家嘴、古北、靜安寺等市中心區域小戶型租金降幅比較明顯，其中中福城、仁恒濱江園、名都城等典型樓盤的兩房租賃價格均有幾百元的下調。

　　據我愛我家房屋租賃有限公司介紹，受到租賃行情走低的影響，該公司已調低了房屋銀行對外收購租賃物業的價格，降幅與上月相比下跌10%左右，其中徐匯區、東方路乳山路、顧戴路等附近地區租賃價格下跌幅度較大。世博會板塊附近的租賃價格變化不大。

　　有關分析人士表示，12月份樓市租賃行情的下跌主要是受到需求不旺的影響，很多租賃客在回家甚至回國度假前結束了前期的租賃合同，與此同時，在年底前新增的租賃顧客較少。在雙重因素的作用下，年底前，租賃價格呈下跌趨勢。根據慣例，樓市租賃價格往往在12月和1月份時跌入低谷，在3月份開始回升。

　　租賃價格的下跌令不少房產投資客捉襟見肘。投資客集中的樓盤租賃價格下降較為明顯，一些小區大戶型房型空置率較高，靜安區兩室以上的大房子最近租金下降300元-500元，兩室一廳幾個月前還在3700元到3800元之間，目前3000元就可以租到了，租賃價格的下降必然導致投資客的資金鏈壓力增加。