也許很少有人知道，這幢如今身價非凡的樓宇其實是由一幢停建6年的 “爛尾樓”演變而來。大河大廈曾經壓著多家銀行和企業的數億資金無法動彈。

2004年，溫飛接盤大河大廈，經過開發包裝，很快完成了銷售。7億元投資在短短2年就獲得收益11億元，收益率達到160%！而這已經不是溫飛的第一個爛尾樓投資了，在此之前，他曾經投資3億參與一個爛尾樓的開發，同樣獲利頗豐。

借力政府

溫飛介紹，當時這幢大樓外墻被巨幅廣告掩蓋，雖然位于商圈的核心位置，但外界很少知道這是個停建項目。其時該樓因為復雜的產權債權關系無力自救，成了黃金地段上一個晃眼的敗筆。

當時大河大廈通過審計的債務(不含零星債務)約為5.6億元，按銀行一年期息計算為2822萬元，6年僅利息就有1.9億元，本息合計7.5億元之多。

要在這樣一個爛尾樓獲利難度可見一斑。溫飛認為，該爛尾樓存在兩大風險，即市場風險和法律風險。而法律風險是最大的風險，市場風險并不是最大的問題，因為溫飛很看好商務樓的前景。

據溫飛介紹，在操作這類項目時，運作者除了研究追加投資額和市場售價外，更為重要的是考察項目的產權、債權關系。上海有許多停建項目不容易啟動，正是由于產權、債權關系太復雜，使有意接盤的投資者退卻。

大河大廈存在同樣的問題。“收購這一停建項目的過程非常繁復。”溫飛談起收購過程時說。

“政府的強勢介入是爛尾樓復活的關鍵。”談起這個過程，溫飛認為接盤爛尾樓的難點并不在在于資金投入，而是開發權的轉移。因為很多糾紛在法律上存在解決的盲點，只有當地政府依據政策介入才能減少復活的時間成本。

為了獲得當地政府的支持，溫飛給當地政府算了一筆賬。按照建筑面積約5萬平方米，租金每平方米5元算，每年租賃收入損失為9000萬元，5年高達4.5億元，可向所在區域財政繳納營業稅、房產稅每年1530萬元，5年達7650萬元。

另外，該大廈28層，以每層進駐大中型企業一家，每家企業每年向地方財政交稅費300萬元計，每年可達8400萬元，5年計為4.2億元。而當地政府也不希望在如此繁華的地段有此敗筆。

溫飛的正式收購從2004年3月開始，歷經三個月，到同年6月左右完成。溫飛接手以前開發商的債務本金，債務利息則在政府出面協調的情況下予以免除。

此后，政府積極介入該大廈的復活工程中。首先，政府辦理了相關的房地產開發更名手續，由更名后新的投資人負責后期建設。

同時，當地政府酌情減免了該項目原開發商欠繳的稅費300多萬元。另外，當地政府還依法拆除一些施工障礙，比如通道內的鍋爐房和圍墻，保證了進出大廈的通道暢通。

溫飛為此又投資了1.4億元，加上承擔的債務，溫飛已經投入7個億。爛尾樓終于復活。

收益11億元

這還僅僅是運作的第一步，是否能把大廈成功脫手才是運作的關鍵。

溫飛認為，徐家匯是上海的一塊“商務跳板”，因此希望將大廈包裝成一塊上海“跳板經濟”載體和成長型中小企業的專屬平臺。在上海的經濟環境和一路高走的經濟指數大背景下，依托徐家匯集合的中高檔商務、黃金商業和繁榮商貿為一體的“三商”平臺，大廈為發展型的企業提供“平臺”和“杠桿”。

另外，這樣的市場定位在一定程度上是因為溫飛的背景。溫飛是溫州人，在他的身后，有那么一批快速成長的中小企業需要這樣的平臺。

該大樓以前的設計結構主要是90—152平方米。溫飛將大樓定位為純寫字樓，并對結構進行了改變。內部結構為一梯九戶，每戶分割面積在70-110平方米之間。“這樣的格局可以滿足多種市場需求，客戶可以購買單套或者多套打通使用。”溫飛介紹。

另外，大廈最大程度地配備了大中型商務企業的高端商務設備。地下170個車位， 5部電梯，1部貨梯 。按照5A甲級商務辦公標準設計，大廈的主體(7-28層)實現了OA(辦公智能化)、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA(安保智能化)。

除了地域優勢外，大廈還有價格上的優勢。溫飛介紹，該大廈周邊新寫字樓租金約1美元/平方米/天，3000－4000美元/平方米的售價。因為大廈在開發過程中得到了種種優惠，所以在價格上有更大的變動空間。

2005年7月底，大河大廈開盤銷售。

“今年有一家北美50強企業進駐，購買了1至3層約6000平方米的房產，每平方米價格在3萬元到3.5萬元左右，房產投資在1.8億元左右！”樓里的一名業主透露。

溫飛再次算起了賬，不過這次輕松多了。

按照面積計算，大廈1－6層為商鋪，面積約為16000平方米，銷售均價為35000元/平方米，可得5.6億元。7－28層為商務辦公，面積約為50000平方米，銷售均價為25000元/平方米 ，可得12.5億元，一共收入18.1億元。扣除投資7億元，溫飛收益11.1億元，收益率達到了160%！

至此，一筆完美的投資大功告成。

（應采訪對象要求，文中大廈名字和溫飛均為化名。）