大家對(duì)我預(yù)測(cè)2007年房的下降幅度感到不理解，感到出乎意料之外，言下之意，是象我這樣的一個(gè)非常理性的學(xué)者會(huì)作出與大家如此與眾不同的預(yù)測(cè)。所以我要給個(gè)解釋。
我要回答的問題：這樣的預(yù)測(cè)有一個(gè)什么樣的提前。我說的這個(gè)前提就是我們國(guó)家目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在高速增長(zhǎng)，工業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁，出口量持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)家的財(cái)政收入又有了大幅度上升。這一些因素，讓我們大家感覺到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度能夠保持在一個(gè)較快較好的水平上。但是，我們也應(yīng)該看到，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也存在著巨大的壓力，深層次上存在著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。已經(jīng)有好多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都提出了這個(gè)問題。比如，香港的經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平先生，他認(rèn)為下一輪房地產(chǎn)業(yè)盤整，有30%甚至更多一些房地產(chǎn)商要關(guān)門歇業(yè)；比如，青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉先生，比如金融專家巴曙松教授，鐘偉教授，他們都在不同的場(chǎng)合提到房地產(chǎn)問題，前不久中國(guó)人民
銀行出了文件，為房地產(chǎn)信貸提出了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)警，總之，大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升的情形快要到頭了，許多警惕大幅度下跌的負(fù)面影響。有些問題他們的文章里講到了，有些沒有講。
我覺得我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展中確實(shí)存在著一系列深層次的問題。
主要是生產(chǎn)的發(fā)展是通過大量的資源投入得來的，資源的使用效率較低，我們國(guó)家生產(chǎn)一噸鋼、一噸化肥、一噸糧、一噸相關(guān)工業(yè)品，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，資源投入的比例少說是150%，多的是300%到500%。我們的可持續(xù)發(fā)展的壓力非常大。我們的工業(yè)發(fā)展許多情況是拼消耗、拼資源得來的，許多地方的資源開采是破壞性開發(fā)，水資源壓力日益沉重，污染幾乎無所不在。今年年初兩會(huì)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，節(jié)能降耗、促進(jìn)企業(yè)兼并重組，走集約化發(fā)展模式。最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持以節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境為切入點(diǎn)，積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放，又處在工業(yè)化進(jìn)程和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)加快的歷史階段，節(jié)約能源資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境形勢(shì)十分嚴(yán)峻，完成節(jié)能降耗和污染減排的任務(wù)非常艱巨。其次是提高自主創(chuàng)新能力問題。創(chuàng)新的企業(yè)數(shù)量少，創(chuàng)新的成果少，創(chuàng)新的動(dòng)力在下降。
這也是前不久中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的一個(gè)焦點(diǎn)問題。第三個(gè)是城市化問題。我們社會(huì)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被打破了，每年有上千萬的農(nóng)村勞動(dòng)力來到城市就業(yè)，找工作，但城市也面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多已經(jīng)就業(yè)的人員可能在調(diào)整中被擠壓出來，成為待業(yè)群體。機(jī)械化、流水線，大家知道，都是會(huì)排斥勞動(dòng)的，勞動(dòng)的異化，那么要開辟更多的就業(yè)門路，不僅要消化從流水線與產(chǎn)品升級(jí)換代中排擠出來的勞動(dòng)力，還要消化每年500到600萬高等院校畢業(yè)生，農(nóng)村流入城市的人數(shù)據(jù)我們估算，每年增加數(shù)可能達(dá)到1000萬。
農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，耕作水平的提高，可以分離出大量的勞動(dòng)力。五十多年來，國(guó)家的二元化結(jié)構(gòu)，剝奪農(nóng)村，剝奪農(nóng)業(yè)，發(fā)展工業(yè)，現(xiàn)在政策上已經(jīng)在回報(bào)農(nóng)村，反哺農(nóng)業(yè)，關(guān)注與提高農(nóng)民生活問題，但是，我們?nèi)绾谓o他們提供更多的機(jī)遇，讓他們進(jìn)得了城，生活得下去，能夠安居樂業(yè)。所以，我覺得上面的問題是我們討論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房?jī)r(jià)問題的一個(gè)大前提。
講完了這個(gè)前提，我們就進(jìn)入正題。關(guān)于房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)調(diào)控的問題。也不展開講。就直接講理由了。為什么我會(huì)預(yù)測(cè)在2007年房?jī)r(jià)下降25%。我想有這樣的一些問題和大家一起探討。
一、房?jī)r(jià)臨近拐點(diǎn)，目前距離全線下跌只差一張紙了 這種現(xiàn)象從06年的房?jī)r(jià)上面可以看得出來。上海地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)再升也無力，盡管多少人、多少捧漲的專家搖唇鼓舌也不行了。樓市距離人們的實(shí)際消費(fèi)能力太遙遠(yuǎn)了，托市、拉升都快不見效了。在動(dòng)不動(dòng)就是萬元的房?jī)r(jià)面前，炒房者也開始縮手了，真正的買房居住的人更是不會(huì)出手。所以會(huì)出現(xiàn)觀望景象。報(bào)紙報(bào)道了，最近的樓市是觀望的人減少，出手的人也在減少。打氣也沒有用。大家知道，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期，利益集團(tuán)是空前強(qiáng)大的，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量是極其巨大的，但是就是這樣，房?jī)r(jià)抬升的能力也到了強(qiáng)弩之末了。相信大家和我是一樣的感覺。
前不久，央行是首次提出了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)警，要求全國(guó)銀行系統(tǒng)防止由于房?jī)r(jià)下跌帶來銀行貸款的經(jīng)濟(jì)損失與爛帳。也是前不久，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平說，最近的一度時(shí)期可以有一大批房地產(chǎn)開發(fā)商要被淘汰。去年年底的時(shí)候，許多人讓我預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，我說，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，甚至?xí)苄昂酰俏垂_。因?yàn)椋腋杏X我對(duì)房?jī)r(jià)的規(guī)律還未研究透。現(xiàn)在的情況不同。
據(jù)有關(guān)資料介紹，有80%的房地產(chǎn)開發(fā)商由于不惜血本拿地，資金鏈高度緊張，比如，大名鼎鼎的順馳地產(chǎn)，從高峰跌落，出售主要股權(quán)，有50%的房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈處于非常緊張的狀態(tài)，某種意義上是硬撐著。目前全國(guó)銀行正在全面對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊銀根，清查連環(huán)抵押的問題，并且房貸要增加首付，這些情況大家都看到了。許多開發(fā)商明升暗降，售樓小姐的態(tài)度大大的好的，這其中有多種因素。房地產(chǎn)開發(fā)商的房?jī)r(jià)在高位維持不住必然有崩盤的時(shí)候。
大家知道，房?jī)r(jià)血崩的時(shí)候，象一個(gè)木桶，不在于最長(zhǎng)的一塊板，而在于最短的一塊板，只要有最短的一塊板崩塌了，房?jī)r(jià)就會(huì)一瀉而下。那么，從順馳地產(chǎn)的崩潰開始，小地產(chǎn)開發(fā)商為保住老本，回籠資金是必然的。降價(jià)是不可避免的。人們會(huì)買漲不買跌。為什么買漲，是因?yàn)橄嘈挪毁I會(huì)繼續(xù)漲。為什么不買跌，是因?yàn)橄嘈欧績(jī)r(jià)并沒有降到谷底。就是這樣，而這樣的時(shí)刻為之不遠(yuǎn)。
