與王小姐相比，袁小姐就沒(méi)有那么幸運(yùn)了，她下午致電廣發(fā)行個(gè)貸部門(mén)的時(shí)候，工作人員告訴她剛接到銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知，該行按有關(guān)要求暫停加按業(yè)務(wù)的受理。

　　顯然，央行、銀監(jiān)會(huì)9月27日晚間聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》絲毫沒(méi)有影響到王小姐以母親名義申請(qǐng)銀行住房貸款的利率，這個(gè)通知要求商業(yè)銀行將購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，即由原來(lái)的房貸利率6.6555%提高至8.613%。

　　近兩個(gè)月來(lái)，上海、廣州等城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了高達(dá)20%的漲幅。央行稱(chēng)房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了非理性的上漲苗頭。事實(shí)上，銀行早就聞到了房?jī)r(jià)瘋狂上漲中風(fēng)險(xiǎn)的味道。央行、銀監(jiān)局也多次發(fā)布警告。2006年10月，上海銀監(jiān)局披露的報(bào)告中，個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢(shì)較明顯，連續(xù)3個(gè)月以上違約的房貸客戶已超萬(wàn)人；今年8月，央行上海總部發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)警告稱(chēng)，房貸不良率單月上升0.89%。9月，個(gè)人住房貸款老大中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)布了房貸處于違約高風(fēng)險(xiǎn)期研究報(bào)告，之后又宣布將其房貸龍頭區(qū)域——廣東建行購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例提高到40%。

　　左右為難

　　“房貸政策的調(diào)整，主要是針對(duì)炒家，并不影響正常房貸業(yè)務(wù)的繼續(xù)辦理。”招行廣州某營(yíng)業(yè)廳大堂里，客戶經(jīng)理面帶微笑向客戶解釋。

　　在過(guò)去的兩年里，房貸業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)給銀行們帶來(lái)了滾滾財(cái)源，也成為一些銀行尤其是中小股份制商業(yè)銀行向零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的主要方向。個(gè)貸一直被銀行們當(dāng)成是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)極低的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，也是各大銀行發(fā)展零售業(yè)務(wù)的主攻方向，在目前零售業(yè)務(wù)的個(gè)貸與信用卡兩大核心板塊，在信用卡普遍虧損的情況下，銀行零售業(yè)務(wù)的主要利潤(rùn)絕大部分由個(gè)貸所貢獻(xiàn)，占比達(dá)到80%以上。

　　另一方面，在公司業(yè)務(wù)貸款規(guī)模壓縮的情況下，銀行們將貸款的重心也逐步向個(gè)貸領(lǐng)域傾斜，個(gè)貸在銀行貸款中的比例與分量逐年加重。以個(gè)貸龍頭建行為例，按照建行最近披露的中報(bào)數(shù)據(jù)，其個(gè)人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億增長(zhǎng)至2007年6月30日的6337億，一年時(shí)間內(nèi)個(gè)人貸款增長(zhǎng)1531億元，增幅為31.85%，后起之秀深發(fā)展的零售貸款增長(zhǎng)為34%至522億元，其房屋按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占整個(gè)總貸款的比例為29.5%。而以房屋按揭為主的零售貸款占整個(gè)貸款的25%。

　　因?yàn)樾聵潜P(pán)的個(gè)貸業(yè)務(wù)大多與開(kāi)發(fā)性貸款捆綁而被四大行所掌控，一些后起的股份制銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)來(lái)自二手房交易，為充分做大這個(gè)市場(chǎng)蛋糕，股份制商業(yè)銀行陸續(xù)推出了諸如“循環(huán)貸”、“存抵貸”等創(chuàng)新性房貸產(chǎn)品。這實(shí)際上就是建立“在存量的基礎(chǔ)上充分做大增量”的各種名目下的加按類(lèi)產(chǎn)品，隨著此輪房?jī)r(jià)的不斷上漲，銀行們個(gè)貸業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)其中有相當(dāng)一部分來(lái)自“加按”，即“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”。另一種“加按”是以轉(zhuǎn)按揭名義進(jìn)行的，主要源自后起的股份制商業(yè)銀行爭(zhēng)取四大行的原有客戶，即由暫時(shí)不能開(kāi)辦“加按”的銀行(主要是四大行)轉(zhuǎn)到另一家銀行后，重新按照當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)評(píng)估資產(chǎn)，給予新的貸款額度。

　　在這種贏利格局下，收縮個(gè)人貸款意味著掐斷了銀行們零售業(yè)務(wù)的主要源頭，這對(duì)銀行們來(lái)說(shuō)是難以割舍之痛。要做到既保證業(yè)務(wù)不受影響又要控制房?jī)r(jià)暴漲所可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這考驗(yàn)著商業(yè)銀行們的智慧。　

　　風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

　　事實(shí)上，銀行們的底牌是希望“調(diào)控政策不會(huì)影響到正常的業(yè)務(wù)開(kāi)展”，對(duì)于過(guò)去發(fā)放的貸款，銀行們普遍抱以樂(lè)觀的態(tài)度，稱(chēng)其不良率維持在較低水平。以近兩年來(lái)業(yè)務(wù)累計(jì)增幅在200%以上的房貸業(yè)務(wù)后起之秀深發(fā)展為例，其稱(chēng)個(gè)貸不良率控制在1%以下。

　　另一方面，在業(yè)內(nèi)人士與相當(dāng)一些專(zhuān)家看來(lái)，央行此輪房貸緊縮政策出臺(tái)的背景是打擊炒房以遏制房?jī)r(jià)的非理性上漲因素，但在具體操作細(xì)節(jié)與技術(shù)上還有諸多空白，關(guān)鍵是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)第二套住房如何界定。以上述王小姐為例，其通過(guò)家庭成員或者其他親友名義間接購(gòu)買(mǎi)第二套房子而規(guī)避銀行利率政策的變通是很容易的事情。另外有一些專(zhuān)家則稱(chēng)，提高首付比例傷害的是老百姓的正常需求。

　　近兩年來(lái)，在銀行們紛紛爭(zhēng)奪以房貸為代表的零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與擴(kuò)張戰(zhàn)爭(zhēng)中，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與隱患早已經(jīng)種下，除了建行在研究報(bào)告中指出的“住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)”，使一些不符合條件的借款人存在貸款等典型隱患外，另一重更值得重視的風(fēng)險(xiǎn)就是銀行們?cè)跔?zhēng)奪業(yè)務(wù)中忽視了風(fēng)險(xiǎn)控制，譬如深圳去年在一些中字號(hào)大行中出現(xiàn)的“零首付”，其通常做法就是提高抵押房屋的評(píng)估價(jià)值，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的實(shí)際成交價(jià)值。

　　另一個(gè)重大風(fēng)險(xiǎn)隱患就是通知中所稱(chēng)叫停的“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”，即“加按”貸款，這是銀行們追趕房?jī)r(jià)上漲潮流為擴(kuò)大業(yè)務(wù)而推出的一款創(chuàng)新性產(chǎn)品。以招行在2004年底開(kāi)始的“循環(huán)貸”為源頭，隨后工行以及其他股份制商業(yè)銀行紛紛加入。“加按”的出現(xiàn)使得各銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)在存量基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)。加按的大比例增長(zhǎng)使得監(jiān)管部門(mén)憂心忡忡：“加按”除了在某種程度上透支了房?jī)r(jià)未來(lái)的上漲空間外，更值得關(guān)注的是，這些從銀行套取出來(lái)的資金流向潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，資金相當(dāng)一部分重新流入房市，成為助漲房?jī)r(jià)的推手，另一部分資金是被用來(lái)炒股。不少中小投資者的股市資金就來(lái)自其抵押的房子。

　　風(fēng)險(xiǎn)的征兆與苗頭已經(jīng)顯露。央行監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示：房貸的違約率與不良率均出現(xiàn)上升趨勢(shì)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3-8年。有專(zhuān)家擔(dān)心，處于房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)期所掩蓋的房貸發(fā)放中存在的問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，將一一暴露，要警惕銀行成為新一輪房地產(chǎn)泡沫的買(mǎi)單者，到時(shí)候受傷的將是整個(gè)金融業(yè)。