來源: 中華工商時(shí)報(bào)
跨欄王劉翔的影響將會(huì)在房地產(chǎn)開發(fā)商中擴(kuò)大，也許哪天早晨醒來，大家會(huì)看到開發(fā)商賽跑的景象，只不過這個(gè)比賽不是在運(yùn)動(dòng)場，而是在市場。
央行關(guān)于取消期房銷售的建議引起開發(fā)商的強(qiáng)烈反彈，反對的理由之一就是取消期房銷售會(huì)提高房價(jià)。
有開發(fā)商認(rèn)為，取消房屋預(yù)售制度，可能會(huì)造成房價(jià)上漲。因?yàn)樵谒麄兛磥恚A(yù)售制度取消，將導(dǎo)致開發(fā)周期延長住房供應(yīng)量減少，進(jìn)而引起房價(jià)上漲。
這是開發(fā)商的邏輯。他的邏輯前提是，需求不變，供應(yīng)量減少，因而價(jià)格上漲。
這個(gè)理由看起來很有說服力，但如果放在動(dòng)態(tài)均衡的框架下進(jìn)行分析，開發(fā)商的邏輯就站不住腳了。
價(jià)格是市場供求均衡的結(jié)果，供大于求，價(jià)格就會(huì)下降，供小于求，價(jià)格就會(huì)上漲，這是市場的一般原理。但市場是變化的，供求關(guān)系也會(huì)隨時(shí)調(diào)整，最終均衡價(jià)格的形成，是供求雙方動(dòng)態(tài)變化的結(jié)果。
試想一下，假使住房供給下降了，但需求也跟著下降了，而且是同比例的下降，那么價(jià)格顯然會(huì)保持穩(wěn)定不變。
而事實(shí)上影響住房供需變化的因素是多方面的。
先從供給角度看，如果在某一時(shí)點(diǎn)取消期房銷售，那么開發(fā)商要開工新的項(xiàng)目就要自己籌集資金。對于該開發(fā)商來說，有兩種選擇，一種是到市場籌集開發(fā)資金，同時(shí)保持在售住房的銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度。但由于開發(fā)商都在市場尋找資金，因而市場資金緊缺，不僅資金價(jià)格提高，而且不容易找到。但開發(fā)商手中的土地有開發(fā)時(shí)間期限，到期不開發(fā)的話，面臨被政府收回的可能。
面對市場成本和政策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商可以做出第二種選擇。
第二種選擇是，繼續(xù)在資金市場尋找資金，同時(shí)降價(jià)銷售手中的住房，盡快回收成本，并將資金投入新的開發(fā)項(xiàng)目。雖然開發(fā)商降價(jià)銷售了住房，但由于增加了現(xiàn)金流，其不僅可以投資新的項(xiàng)目，也因?yàn)闇p少了從市場上籌集資金的數(shù)量，從而可以整體降低新項(xiàng)目的資金成本。
是否選擇第二種方案，取決于開發(fā)商的資金實(shí)力，也取決于開發(fā)商對市場的判斷。
開發(fā)商對市場的判斷著眼于兩個(gè)主要因素，一個(gè)是，其他開發(fā)商是否會(huì)率先降價(jià)；另一個(gè)是，購買者是否會(huì)持幣待購，等待房價(jià)繼續(xù)下跌。
基于這兩點(diǎn)判斷，開發(fā)商的最優(yōu)選擇其實(shí)就是降價(jià)。
博弈論的“囚徒困境”理論可以證明，開發(fā)商在面對市場出現(xiàn)巨大政策變化時(shí)，不會(huì)繼續(xù)采取“價(jià)格同盟”的對策，而是每個(gè)人都選擇“利己”的戰(zhàn)略。在目前的房地產(chǎn)政策下，開發(fā)商的“利己”選擇就是率先降價(jià)，特別是在取消期房后，“利己”的最優(yōu)戰(zhàn)略就是降價(jià)銷售，看誰跑得快。
再從需求角度看，購房者包括兩部分人，一部分是自住者，一部分是投資者。對投資者來說，其基本的投資心態(tài)是買漲不買跌。由于取消期房，導(dǎo)致開發(fā)商面臨洗牌，一大批沒有實(shí)力的開發(fā)商將消失。而這些開發(fā)商在死之前必然是先拋售手中的住房，以獲取盡可能大的利益。因而，取消期房的結(jié)果就是開發(fā)商降價(jià)拋售。如果投資者有了這個(gè)判斷，那么他就會(huì)采取觀望態(tài)度，其結(jié)果就是促成房價(jià)繼續(xù)下跌。對于自住者來說，購買一套住房的花費(fèi)，將傾其一生的積蓄。對于他，價(jià)格是一個(gè)問題，質(zhì)量更是一個(gè)問題。在政策已經(jīng)打擊投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)的情形下，自住者就會(huì)觀望，一是盼價(jià)格繼續(xù)下跌，一是慢慢選擇最適合自己的住房。
無論是投資者還是自住者，心理預(yù)期的變化反應(yīng)到市場上，就是需求量的下降。
所以，從住房市場的供求關(guān)系看，取消期房不僅不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)升高，很可能造成房價(jià)大幅回調(diào)，其結(jié)果就是一般均衡的產(chǎn)生，即房地產(chǎn)業(yè)的利潤率與其他產(chǎn)業(yè)拉平。
房地產(chǎn)暴利時(shí)代就要結(jié)束了，先跑的人，兜里才可能落下更多的銀子。
看看誰先跑！
