東方網1月24日消息：商鋪投資方興未艾，高收益率使越來越多的投資者們帶著“買個好鋪養三代”的想法把眼光聚焦于此。有關數據顯示，2005年上海樓市中的商業地產份額繼續擴大，目前已由以往不足5％上升到近15％。但值得關注的是，普通投資者的商鋪回報率卻從當初的12％左右下降到目前的6％至8％。但顯然很多人還沉醉在開發商打出的“包租”、“承諾收益率10％”、“五年后可回購”的口號里，對 投資商鋪潛藏的風險和危機尚不自知。本文圍繞商鋪投資經營流程，提醒投資者注意防范五重風險。
風險第一重：資金成本
商鋪作為本小利大的投資品種一直為投資者所青睞。因為商鋪雖然單價較高，但總面積相對不大，總價相對住宅而言不是很高。但實際上衡量商鋪投資回報率如何是通過凈投入與凈產出之差來計算的，投入中除了投資者的購買投入外，還包括稅費、貸款利息、物業管理費用、取暖費用及折舊費用等，同時還受制于通貨膨脹帶來的價格貶值、央行加息后造成的利差，以及商鋪的一定空置期等多方面因素。
商鋪由于存在一定的空置期，投資者如果指望以租還貸，風險比較大。商鋪貸款額度一般不超過擬購商業用房評估價值的60％，貸款期限最長不超過10年。雖然滬上部分銀行已經對于商鋪貸款“松綁”，最高貸款放寬到7成，貸款利率按照人民銀行規定的同檔次人民幣固定資產貸款利率執行，但與普通住宅相比，商鋪投資有著更大的不確定性。隨著央行加息，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來源和代價。
■風險防范：投資者應量力而行，選擇適當的按揭成數及年限，充分估計未來的收入水平及支付能力；此外投資時應將商鋪初始售價的高低作為重要因素考慮進去。因為商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也就越高，將影響商鋪投資的收益。此外還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢。商鋪價值提升是一個動態的過程，要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。
風險第二重：延期交房
投資者看好地產＋商業的美好收益前景，美滋滋地交了錢盼著交房，卻很可能陷入商鋪開發商和后期物業管理公司謀劃的陷阱。商鋪開發商和經營管理公司交接存在的不規范行為往往導致了購買者的投資風險，使其陷身于商鋪開發商和后期物業管理公司間的連環官司。
開發商往往炒作“售后返租”概念促銷商鋪：曾有一外地商鋪來滬招租，許諾8％－10％的高收益率，消費者購買踴躍，但交房時卻大呼上當。因為建設部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中曾明確規定：房地產開發企業不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。因此開發商先與小業主簽訂買賣合同，之后開發商另成立一家物業管理公司進行后期招租和經營管理，讓小業主再與物管公司簽訂包租協議。這樣看似并不違規，但里面卻暗藏危機。該商鋪開發商延期交房，業主依照買賣合同追究違約責任，但緊接著物業經營管理公司依據包租合同追究業主延期交房的違約責任，且包租合同約定的違約金為買賣合同約定的3倍。最終導致業主陷入連環官司，真是欲哭無淚。
■風險防范：消費者不能被開發商許諾的高收益率沖昏頭腦，一定要仔細審察合同。交房日期應予以明確注明，并對違約責任進行具體約定。另外，要注意兩份合同中關于違約金條款的不對等。上一例即是因為投資人法律意識太過薄弱，對違約責任約定失衡，使自己陷入困境。投資者一定要謹防暗藏的陷阱，保護好自己的權益。
風險第三重：售后包租
近年來，“售后包租”風是掀起商鋪投資風潮的一大助動力。盡管上文提到建設部規定禁止開發商自己“售后包租”，但開發商目前往往引進第三者暨經營管理公司來操作這一塊。這樣就繞開了“禁令”，但把更多的風險轉嫁到投資者身上。
在國家有關部門采取非市場經濟手段加以禁止又不能奏效的情況下，投資者樹立良好的風險意識和法律意識來規避法律風險顯得尤為重要。因為我國房地產市場處于起步階段，在制度不健全的情況下，其操作運行尚不規范。再加上投資者（業主）在所謂高額回報率的鼓動下存在非理性投資行為，常使投資者面臨極大的法律風險。
“售后包租”的風險一方面在于開發商往往在“售后包租”過程中抬高售價，用高額返回租金吸引投資者，但一旦開發商破產或者出現資金問題，其返租承諾或回報率將不可能實現，租金的預期就很難保證，屆時投資者將蒙受損失。
另一方面開發商往往由于資金緊張，才采用“包租套現”開發模式，一旦融資成功，可能并不真正用到開發的房產上，而是挪做他用。作為投資人，將要面臨由此而產生的諸如開發商出現資金斷鏈不能如期交房，甚至造成爛尾工程，甚或是卷款而去的法律風險。
其三，來自于市場、政策面等的風險。當包租房過多，超出市場需求時，勢必導致收益減少；政策面變化也會帶來風險。如銀行利率的調整，如果利率調高會直接造成購房人按揭還款壓力增大。
■風險防范：上海聯業律師事務所的馬永健律師認為，既然“售后包租”行為是合同行為，那么應通過違約責任、擔保等法律手段來防范合同風險。
首先，業主在投資之前，應當進行充分的調查。主要調查所要投資購買的樓盤所處位置、升值潛力，開發商的資信能力、聲譽，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽等。尤其是商業鋪面，要對該項目的前景有比較清醒的認識和分析。從某種意義上講，這既是風險防范的第一步，也是至關重要的一步。
其次，在簽約時，要將開發商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。特別是在與中介公司或租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項，更重要的是要明確相關責任人的違約責任。需要特別指出的是，開發商在作廣告宣傳的時候所承諾的回報率通常是比較高的，因而其所售房價也會被事先提高。因此，違約責任的承擔必須能夠補償業主因購買高價房屋而遭受的差價損失及其他損失，甚至可以更高，以便更有效地約束中介公司及開發商。
最后，應當讓開發商成為租賃合同或委托合同的擔保人。要知道，開發商之所以推出“售后包租”的銷售模式，主要是為了解決其資金困難。而現在采取的是由中介公司或租賃公司等第三人承租或受托包租的方式，業主付清房款后，便與開發商沒有任何法律關系，無論如何，開發商皆坐收漁利。且一旦出現投資失敗、不能獲取預期回報時，業主便無法追究開發商任何責任，顯然有失公允。因此，應約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔賠償責任時，開發商應承擔連帶賠償責任。值得注意的是，開發商以其經營收入提供擔保是沒有任何意義的，因為其經營收入根本不具有可預知性。
風險第四重：經營管理
商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經營管理對于商鋪來說非常重要。時下商鋪“重銷售，輕經營”的現象越來越嚴重。
一方面開發商銷售完畢，拿了錢就走人，沒有協助經營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節。另外，商場整體營銷沒有跟上，商場不統一進行季節性或節日性活動，難以積聚消費者人氣。甚至一些經營不好的商鋪退出后，沒有后續者經營。閑置商鋪的數量如果不斷增加，對周邊商鋪將帶來相當不利的影響。大量購買小鋪位的投資客們期待的巨額回報根本無法實現。
另一方面商鋪本身的經營者如果缺乏經營管理經驗，不懂養鋪技巧，“生鋪”就不可能作成“熟鋪”，也會形成投資風險。而生鋪要成熟需要一段時間，投資回報率較低。
此外，轉租經營潛藏風險。轉租中，可能遇到市場變化帶來的商鋪貶值的風險。找到了轉租對象后，可能對方缺少扭虧為盈的能力，會帶來進一步拖欠租金的風險。而轉租后轉換經營模式更有可能產生糾紛風險。
■風險防范：經營管理是商鋪投資成敗的關鍵。地段相同，業態一致，但不同的經營管理水準決定了商鋪價值的高低。現在的商鋪除非整體出租給龍頭大型商家，一般都要面對發展商自己招商和經營管理的問題，因此，投資商鋪，一定要選擇信譽良好，且具有統一、強大的經營管理能力的開發商，要多了解開發商的信譽，了解其過去開發項目的業績和管理能力。自營商鋪時，要選擇有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業。行業前景不佳、毛利薄惡性競爭的商業難以維持穩定、堅挺的租金，因此倒閉或轉行的風險也會加大。投資者還可通過互聯網、專業書籍等評估所投資商鋪的行業發展潛力，作為投資決策重要依據。
風險第五重：回購兌現
為打消購房者的顧慮，為促銷并表示對商鋪前景的自信，不少開發商在銷售時打出“回購”招牌，同意在和購房者簽訂的買賣合同中注明回購方案。雙方除簽了包租協議作為買賣合同的附件，約定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發商以高于原房價回購。看上去萬無一失，零風險操作，而實際上問題很多。最主要的問題在于承諾如何兌現。
■風險防范：浙南律師事務所上海分所邢樂鋒律師提醒購房者，面對回購促銷一定要謹慎。合同中對“回購”承諾應明確注明，并約定相對嚴厲的違約責任，一旦違約要賠償相應的違約金。但是這樣也不能保證完全防范風險。實際上，一旦回購時開發公司破產，只能清償資產還債。此時該公司若存心轉移資產或資不抵債，購房者也只能自認倒霉。因此，購房者應注意開發公司實力，選擇實力較強的大房地產開發公司。另外，要注意該公司的營業執照上的經營期限，是否能夠經營到合同約定的回購期限。一定要謹慎很多“短命”的項目公司開發的產品和應允的承諾。因為項目公司一般都是由幾個單位臨時組建而成，蓋好房子賣出去就解散了。一旦出現問題根本無法追究責任。總之，回購兌現有風險，購房者切勿輕信。
