來源：北京青年報 楊曉雪

　　開發商的信用和管理風險

　　風險：越是自有資金和流動資金缺乏的開發商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現問題，購買者的投資回報就無法得到保證。甚至一些信譽不良的開發商只給付一年租金回報后，就沒有辦法繼續給付。人們要警惕：開發商銷售完畢，拿了錢就走人，沒有協助經營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節。一些開發商故意夸大投資回報率。另外，商業與地產危險的“兩張皮”現象，還會在商業地產開發商和經營商、物業管理商三方存在不規范交接，這樣都為未來的經營埋下后患，生出扯不清的三角債。

　　對策：經營管理是商鋪投資成敗的關鍵。所謂商鋪，有“商”才有“鋪”，一個無商家經營的鋪位，其價值為零。人們投資商鋪，一定要選擇信譽良好，且具有統一、強大的經營管理能力的開發商，要多了解開發商的信譽，了解其過去開發項目的業績和管理能力。

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　　商鋪招商定位模糊和過度炒作的風險

　　風險：產權人或開發商的策劃和招商能力有限，沒有經過詳盡的市場調查盲目興建，定位模糊，宣傳沒有達到預期的效果，招商困難。而開發商經營業種業態因招商困難胡亂安插，造成商場業種業態混亂。此外，一些招商過程中還存在著熱炒商鋪提前“透支”升值潛力的弊端。經過“炒鋪團”短期炒作后，虛高的租價令商家很難平衡流水和收支，商戶更換頻率過高，導致市場流動性過強，商鋪品質無法得到保證，人氣很難聚集，商鋪經營出現惡性循環。更有甚者，一旦商鋪經營困難，“炒鋪團”租用的大面積商鋪集體退租，其他商家的利益將受到嚴重侵害。

　　對策：因此，商戶們在選擇商鋪時應該對商場的狀況作一定的了解，準確判斷市場和商鋪未來的價值性，避免盲目跟風。普通投資者要對一些炒作行為警覺。

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　　商鋪的硬件及交通條件帶來的風險

　　風險：租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求，比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施，商鋪選址也是至關重要的。如果公交、地鐵、快速路、停車場等交通線路或設施不利，將使人流路線不理想，嚴重影響經營。交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。

　　對策：人們要考慮到商鋪的設計和能源狀況等，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，力爭做到有備無患。不同位置的商鋪選擇是一個“技術”難題。如拐角的位置往往是很理想的，它位于兩條街道的交叉處，可以產生“拐角效應”，三岔路的正面位置的商鋪也是非常理想的店鋪。

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　　商圈不佳與消費資源不足造成的風險

　　風險：商情闡釋的是商鋪所在地區的“宏觀”商業狀況，客流量是針對商鋪價值的“微觀”量化。一般來說，一個5萬平方米的大型商業設施可以承擔周邊20萬人口的消費量。一些新商圈也要注意其規劃前景，一般它們的成熟也需要若干年，在這里開店，必須要有能堅持長期經營的實力。

　　對策：投資商鋪要考慮當地居民生活水平與商場的檔次是否匹配。還要考慮是否有足夠的外來消費人口。成長性是一個很重要的考慮因素。在已經成熟的商圈投資價值不大。正在發展中的商圈，也許前兩三年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪就是值得投資的“績優股”。
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　　投資者自營“養鋪”風險

　　風險：投資者如果是首次經商，處于創業摸索期，容易失敗。投資者如果不懂養鋪技巧，生鋪可能就不能做成熟鋪，就會形成投資風險。而生鋪要成熟需要一段時間，投資回報率較低，需要承擔更多的風險。即便是一些生鋪選在了成熟的老商圈中，因為這里商家競爭實力更強，生鋪可能還沒有成熟起來就會被強大的對手打敗。

　　對策：投資商鋪，選對有前景、毛利高、成長性好、良性競爭的行業是非常重要的。投資者可通過互聯網、專業書籍等評估所投資商鋪的行業發展潛力作為投資決策重要依據。

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　　商鋪投資者轉租的風險

　　風險：在轉租中，可能遇到市場變化帶來的商鋪貶值的風險。轉租對象缺少扭虧為盈的能力，會帶來拖欠租金的風險。而高質量的租戶，可以承受更高的租金，可以簽訂更長更穩定的租期，一個商鋪地段再好但出租不出去，也是沒有投資價值的。

　　對策：因此投資者要注意考察轉租對象的信譽和實力，盡量找一些有品牌實力的商戶簽下長期租約。套現能力是評估一個商鋪價值的重要指標。產權和經營權獨立、租客如云的獨立式商鋪是投資高手的熱門首選。

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　　產權商鋪的資金成本的風險

　　風險：隨著央行加息，人們的貸款投資成本也在加大，必須考慮資金的來源和代價。商鋪投資者如果指望以租還貸，風險比較大。投資者應量力而行選擇適當的按揭成數及年限，充分估計未來的收入水平及支付能力，否則，一旦出現不能支付的情況，損失是比較大的。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風險也就越高。

　　對策：資金成本風險是投資產權商鋪最容易被忽視的。人們不僅要看到商鋪價值提升是一個動態的過程，而且還要注意商鋪周邊房地產發展的狀況及趨勢將對商鋪起到的作用。商鋪投資作為房地產投資的一種特殊形式，要充分考慮房地產價格變動及資金占壓的成本。

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　　政策和政府規劃的風險

　　風險：對于產權商鋪，實際上國家歸納出的非法集資種類第二類就是對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額的處置權進行高息集資。部分銀行已經停止了對產權式商鋪的按揭業務。其他銀行也加大了對產權式商鋪的按揭監管力度，按揭比例也有所提高。政府主管部門要求其商鋪的分割要有明確的限制，并且要實體分割、要能夠獨立經營。一些商業設施經過幾期招商，會遇到不同的政策限制，政府規劃部門也會給商鋪投資者帶來損失。

　　對策：投資者盡可能通過各種渠道了解相關政策和規劃，防患于未然。城市發展規劃是影響商鋪地段價值的重要因素，一個本來位置較偏的商鋪可以因為地處地鐵出口而價值倍增，一個位于商業旺區的商鋪也可能因為新修的立交橋而敗落。